相続登記費用を完全解説!自分で手続きする費用・専門家の費用相場を紹介

相続登記とは、相続した不動産の名義を被相続人のものから自分へと変更する手続きです。

相続登記自体は自分で行うことができますが、必要な書類が多いため司法書士などの専門家に依頼をして代わりに行ってもらうことも可能です。

この記事では、相続登記の基礎知識やかかる費用について、その他注意すべき点などを解説します。

相続登記の基礎知識

相続登記は遺産の中に不動産が含まれていた場合、それを相続した時に名義人を被相続人から相続者へ変更する手続きのことを指します。

相続登記には期限がなく、行わなくても特に処罰などは受けませんが、放っておくと様々なデメリットが発生する可能性があるため時間に余裕ができたらすぐに行うようにしましょう。 

相続登記とは・相続登記を行う理由

相続登記とは、不動産を相続した場合に自分へと不動産の名義を変更する手続きのことを指します。

相続登記を行うには被相続人と相続人の戸籍謄本などの書類や相続する不動産の書類が必要で、不動産のある住所の管轄の法務局で手続きは行います。

特に期限などはないですが相続登記をしないでおくと様々な手続きの際に支障が出ることになってしまいます。

相続登記を行う理由としては、不動産の名義が自分のものでないとその不動産を活用したり処分(売却)することができなかったり、自分が死亡した場合に子供が不動産を相続した際に名義人がややこしくなったりと様々な問題が生じることになります。

そのため、不動産を相続した場合には速やかに相続登記を行いましょう。

相続登記の期限

相続登記の期限はありません。相続を行う際に発生する手続きには期限があるものが多いため相続登記については例外となります。

手が空いた時に行えるということはメリットですが、基本的には相続税の期限である十ヶ月以内か限定承認を行う期限である三ヶ月以内などを区切りとして考えておくと良いでしょう。 

相続登記しない場合に生じる問題点

相続登記は期限がないため、「後回しにしても大丈夫かな?」と思ってしまうかもしれませんが、相続登記をしないことで起こりうるリスクや問題点があります。

一つ目は相続登記に必要な公的書類の保管期限を過ぎてしまい、余計な手間がかかるという点です。

市区町村の役場で保管される公的書類については保管期限が定められており、それを過ぎてしまうと相続登記に必要な書類の発行ができなくなってしまいます。

その場合、通常の手続きとは異なる書類が必要になるため、余計な手順が増えてしまうことになります。 

二つ目は不動産を好きなタイミングで活用・処分ができないという点です。

不動産を賃貸に出したり売却する場合には、相続登記を済ませておかなければなりません。

そのため、借り手や買い手が見つかってから相続登記の手続きを行うと時間がかかってしまうため、機会損失に繋がってしまう可能性があります。 

三つ目は相続関係が複雑化する恐れがあるという点です。もし相続人が死亡した場合には、その子供が代襲相続をして相続人になる可能性がありえます。

そのため、どんどん相続人が枝分かれしていくことになり、全員で一つの不動産を共有することになってしまい手続きを行うことができなくなってしまう可能性があります。

最後は、もし相続人の中に借金をしている人物がいて、その人物が返済を滞らせているような場合には債権者が不動産を差し押さえる可能性があるということです。

もし差し押さえられてしまった場合には、相続する人物が借金を支払い解除してもらわなければいけません。

以上のように、相続登記をしないと手続きが複雑化したり不動産が差し押さえられてしまうような可能性が生じます。

ですから基本的には相続が発生した時点から十ヶ月以内には相続登記を行なっておくことがおすすめです。 

遺産相続のパターン

遺産相続のパターンには、遺産分割協議・遺言書・法定相続分の3種類のパターンがあります。

遺産分割協議による相続の場合、相続人間で話し合いを行うことで、どの遺産を誰がどのくらい相続するのかを取り決めて内容を遺産分割協議書に記載し、相続を行います。

遺産分割協議には期限がないため、相続人全員の同意が得られるまで長い期間がかかることもあります。

また、遺産分割協議書には相続人全員の同意があったという証拠として全員分の捺印と署名が必要になります。

遺産分割協議書には定まったフォーマットは特にありませんので、手書きでもパソコンでも問題ありません。

遺産分割協議での注意点として、もし不動産が遺産に含まれていた場合、名義を共有にしないようにしましょう。

不動産は高額なため、分割すると相続人同士で不公平さが生じてしまうことが多く、早く遺産分割協議を終わらせるためにとりあえず共有名義にしてしまおうというケースがあります。

しかし、この時に共有名義にしてしまうと自分が不動産を売却したい場合には共有した名義人全員の同意が必要になるため、後々の手続きがやっかいになります。

また、共有名義にした人物が死亡した場合、その名義人の子供が相続人となるため共有名義人がだんだんと疎遠の人物になっていき、連絡を取ることでさえ困難になってしまう可能性があります。

遺言書での遺産相続では、そのまま遺言書に記載された内容通りに遺産を相続することになります。

しかし、遺言書で自分の遺留分が侵害されていた場合には、遺留分侵害請求を行うことになります。

例えば「遺産を配偶者である妻に全て相続させる。」と遺言書に記載されていた場合、子供がいた場合には子供は遺産を相続する権利があるため、子供が妻に遺留分侵害請求を行うというようなケースです。

また、相続人全員が遺言書の内容に対して納得がいかないような場合には、遺産分割協議を行って相続方法を新たに決め直すことができます。 

法定相続分での遺産相続では、法定相続人が法律で決められた割合で遺産を相続することになります。

法定相続分は相続人の属性や被相続人との間柄で異なり、

「相続人が配偶者の場合は100%、配偶者と子どもの場合は半分ずつ、配偶者と被相続人の場合は三分の二と三分の一ずつ、配偶者と兄弟姉妹の場合は四分の三と四分の一ずつ」です。

法定相続分での遺産相続で考えられる問題点としては、決められた割合でそれぞれ相続をするため不動産が含まれた場合に共有名義になってしまう可能性があるということです。

この場合、不動産がマンションやアパートの場合には誰の口座に家賃が振り込まれるのかや、修繕費などの維持管理費用を支払うのかを決めなければいけません。

不動産を分ける方法

不動産を分ける方法としては、「現物分割」・「代償分割」・「換価分割」の3つの方法があります。 

現物分割は、遺産をそのまま分割するという方法です。例としては「長男が不動産A、長女が不動産B、配偶者が預貯金」とそれぞれの遺産をそのまま相続するといった分割です。

この場合考えられるデメリットとしては、不動産Aと不動産Bと預貯金がそれぞれ価値として同じくらいじゃないと、相続人の中で差が生じて不公平になってしまう可能性があります。

ただし、手続きの方法については3つの中で一番単純です。 

代償分割は、現物分割が難しい場合に選択される方法で、ある1人の相続人が遺産を現物で相続する代わりに、その相続人が他の相続人に対して差額を支払うという方法です。

例としては、「相続人1が不動産(4,000万円)を相続し、相続人2が預貯金(1,000万円)と相続する場合、相続人1が相続人2に対して1,500万円を支払うことでそれぞれの利益が2,500万円ずつになる。」というような方法です。

現物分割のデメリットとしては、差額を支払う側の相続人が多額の現金を用意する必要があるという点です。 

換価分割は、不動産や土地のような現物の遺産を全て処分し換金してから相続人同士で分割する方法です。

現金で分割するため、相続人同士で格差が生じることはありませんが、不動産を処分せず賃貸などに利用したいという人物がいる場合などには利用することができません。 

相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用は、登録免許税と申請に必要な書類を揃える費用、司法書士に依頼する場合は司法書士への報酬がかかります。

それではそれぞれの項目について見ていきましょう。

登記にかかる税金(登録免許税)

相続登記を申請する際には、登録免許税という税金がかかります。

登録免許税は「固定資産評価証明書」に記載された不動産の金額に0.4%を乗じると求めることができます。

また、登録免許税についてはいくつかの免税措置があるため、そちらについては後ほど詳しく解説します。 

必要書類を揃える費用

相続登記に必要な書類は下記の書類が挙げられます。

・登記簿謄本(登記事項証明書)

・固定資産税評価証明書

・住所証明情報

・相続人全員分の戸籍謄本

・相続人の住民票

・被相続人の戸籍謄本

それぞれの書類を発行するにあたって、一通あたり500円前後がかかります。

また、相続人が多いほど集める戸籍謄本の数が増えるため、金額が上がる傾向になります。 

専門家に頼む際の報酬

相続登記の手続きは司法書士に依頼することが可能です。

司法書士に依頼した場合、司法書士への報酬と登録免許税、書類収集の費用がかかります。司法書士への報酬は6万円から10万円です。

相続登記の費用総額の計算例

では相続登記の費用総額について、司法書士への依頼を行い不動産評価額が2,000万円だった場合の計算例を見ていきましょう。

・司法書士への報酬:6万円

・登録免許税:2000万円×0.4%=8万円

・必要書類の取得費用:5千円

合計=6万円+8万円+5千円=14万5千円となります。

登録免許税の計算方法の解説

登録免許税の計算方法は、「固定資産税評価額×0.4%」で求めることができますが、そのほかの細かい部分や具体的な計算方法、免税措置などについて解説します。 

計算方法

登録免許税の計算方法は「固定資産税評価額×0.4%」で求めることができます。

ただし、固定資産税評価額が1,000円以上の場合、1,000円未満を切り捨てた金額が固定資産税評価額になります。 

具体例

例えば相続する不動産の固定資産税評価額が3,290万5千900円だった場合、登録免許税は「3,290万5千円×0.4%=13万1千620円」となります。 

相続登記を行う不動産がふたつ以上の場合、全ての不動産の固定資産税評価額を合計した金額に対して0.4%を乗じることで登録免許税を求めることが可能です。

登録免許税の免税措置

登録免許税には、下記の免税措置があります。

・相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置

・市街化区域外の土地で市町村の行政目的のため相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地のうち,不動産の価額が10万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置 

必要書類取得の費用やその他実費の解説

相続登記に必要な書類の取得費用やそのほかにどのような実費がかかるのかについて解説します。

固定資産評価証明書の取得費用や戸籍謄本など、それぞれについて詳しく見ていきます。 

固定資産評価証明書の取得費用

固定資産評価証明書は、23区内の不動産であれば都税事務所で、23区外の場合には対象の不動産がある住所の管轄の役所で取得することができます。

窓口で取得する方法と、郵送での取得ができます。窓口での取得費用は23区の場合一件400円です。 

戸籍謄本等

相続登記で必要な戸籍関係の書類は、被相続人の出生時から死亡までの戸籍謄本と、相続人全員分の戸籍謄本です。

戸籍謄本は一通450円、除籍謄本は一通750円です。

その他の実費

固定資産評価証明書、戸籍謄本等以外にかかる実費として、場合によっては相続人全員分の住民票・印鑑証明書、被相続人の住民票の除票が必要になるケースがあります。

それぞれの書類は一通あたり500円前後が必要です。 

相続登記の専門家費用相場の解説

相続登記は専門家である司法書士に依頼することができますが、その際にかかる費用相場はどのくらいになるのかはやはり気になります。

依頼内容と費用内訳や費用が高くなるケース、専門家に依頼した方が良いケースなどをご紹介します。 

依頼内容と費用内訳・費用相場

司法書士に依頼する場合、費用の内訳は司法書士への報酬・登録免許税・必要書類の取得費・その他実費になります。

司法書士への報酬の費用相場は6万円から10万円とされています。また、全ての必要書類の取得費用は5千円程度でしょう。

費用が高くなるケース

司法書士に依頼した場合に費用が高くなるケースとしては、相続人が多い場合や相続関係が複雑な場合、相続登記を急いでいる場合などが該当します。

司法書士のホームページに費用が高くなる場合などを記載していることがあるので、頼む前に確認してみましょう。 

専門家へ依頼した方がいいケース

相続登記自体は自分で行うことができますが、司法書士に依頼した方が良いケースとしてはどのようなことが該当するでしょうか。

例えば、相続する不動産が遠くにある場合です。相続登記の手続きは登記を行う不動産がある住所の管轄の法務局で行わなければありません。

また、相続関係が複雑な場合も専門家へ依頼した方が良いでしょう。

相続人が多ければ多いほど取得する戸籍謄本の数は膨大になります。また、相続範囲が明らかでない場合にも同様に依頼した方が良いでしょう。 

自分で相続登記手続きを行う場合

では、自分で相続登記の手続きを行う場合には、どのようなケースが良いのでしょうか。

また、自分で相続登記を行う場合の費用はいくらほどになるのでしょうか、その他問題点などについて解説していきます。 

自分で行うことを検討していいケース

自分で相続登記を行うことを検討していいケースとしては、相続関係が単純な場合です。

相続人が自分だけの場合や配偶者と自分だけのような場合には、取得する書類が少なくなるためその分簡単に手続きを進めることが可能です。

もう一つのケースは自分が平日の昼間に自由に動けるような場合です。

申請を行う法務局や書類を取得する役所は平日の昼間にしか空いていないため、平日に仕事をしている場合には難しいでしょう。

自分で相続登記を行う際の費用

自分で相続登記を行う際の費用については、登録免許税と戸籍謄本などの必要書類の取得費用しか発生しません。

そのため、司法書士に依頼する報酬費用が節約できるという点がメリットになります。 

自分で手続きする際の問題点

自分で相続登記の手続きをする際の問題点として考えられるのは、役所や法務局が開いている平日の昼間に手続きを行わなければいけないため、平日昼間に仕事をしている場合には有給を取得して行動しなければならないという点です。

役所などに行くのが1日や2日だけでよければまだ良いですが、必要な書類が後から判明した場合にはその都度足を運ばなければいけない可能性があります。

二つ目は書類取得や書類作成を自分だけで行うためミスが生じる可能性があるという点です。 

相続登記費用に関する注意点

相続登記費用に関する注意点としては、誰が相続登記費用を負担すべきか、相続登記にかかった費用を経費にできる場合があるということです。

では、それぞれどのような内容なのか詳しく見ていきましょう。

誰が相続登記費用を負担すべきか

相続登記費用を負担するのかは、特に法律で定められているわけではないため相続人同士で話し合って決める必要があります。

一般的には不動産を取得する人が負担することが多いですが、不動産を売却したくないから一旦代表で長男が相続するというような場合には、相続人全員で分割して負担するケースがあります。

相続登記にかかった費用を経費にできる

相続登記にかかった費用を経費にできるのはどのような場合なのでしょうか。

一つ目は、「相続した不動産を売却した場合」です。不動産を売却した場合には所得税の確定申告をしなければいけません。

この時の計算方法は「譲渡所得=不動産の譲渡価額-(取得費+譲渡費用)」で求めることが可能です。

この式の「取得費」のなかに、登録免許税や司法書士へ相続登記を依頼した場合の費用を経費に含めることが可能です。 

二つ目は、「相続した不動産を賃貸もしくは農業として利用する場合」です。

このような不動産を相続した場合、相続人は翌年から毎年不動産所得税や固定資産税などの確定申告を行う必要があります。

この時の計算方法は「不動産(農業)所得=収入-必要経費」となります。

この式の「必要経費」のなかに、不動産を相続した際の費用を含めることが可能になります。

不動産と税金・相続税に関する知識

ここでは不動産を相続する際の税金の特例や、相続税に関する知識について解説していきます。

相続税とはそもそも何なのか、また、不動産を相続する際によく聞く小規模宅地の特例について掘り下げていきます。

相続税とは

相続税とは、遺産を被相続人から相続人が相続する場合に課せられる税金のことです。

ただし、遺産を相続した全員が対象になるのではなく、相続した遺産の金額が基礎控除額と呼ばれる値を超えた場合にのみ課せられるものです。

この基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で求めることができます。

そのため、法定相続人の人数が多いほど基礎控除額が上がるため、相続税の対象外となる可能性が上がることになります。

例えば、法定相続人が5人で遺産の金額が8,000万円の場合、「3,000万円+600万円×5=6,000万円」で、「8,000万円-6,000万円=2,000万円」となります。

つまり、この基礎控除額を上回った2,000万円の部分にだけ相続税が課せられることになります。

また、相続税の申告は被相続人の最終住所の管轄の税務署で、被相続人が死亡したことを知った翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。

もし期限を過ぎてしまった場合には、次で紹介する「小規模宅地等の特例」などの特例を使用できなくなったり、追徴課税を課せられる可能性があります。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは、土地の評価額を下げることで節税が行えるという制度です。小規模宅地の特例の対象となるものは下記の3種類です。

・住宅として使用していた特定居住用宅地

・事業を行なっていた特定事業用宅地

・賃貸として利用していた貸付事業用宅地

特定居住用宅地の場合、適用される面積は330平方メートルで減額は80%です。

つまり、相続する不動産が450平方メートルの場合、330平方メートルの部分だけ80%減額されることになります。

特定事業用宅地の場合、適用される面積は400平方メートルで減額は80%です。貸付事業用宅地の場合、適用される面積は200平方メートルで減額は50%です。

小規模宅地の特例の利用条件については細かく設定されているため、利用したい場合には税理士に相談することをおすすめします。

相続登記費用についてのまとめ

ここまで相続登記の基礎知識やかかる費用、司法書士に依頼した場合の費用などについて詳しく解説してきましたが、いかがだったでしょうか。

相続登記自体は自分で行うことができますが、相続する不動産が遠い場合やある程度まとまった時間を確保できないような場合には、司法書士に依頼することをおすすめします。

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