不動産相続を完全解説！手続き・費用・相続税・節税方法を紹介！
不動産は、現金とは違い物理的に分割することが難しい場合もあります。
しかし被相続人がせっかく遺してくれた財産なので、きちんと引き継ぎたいですよね。
この記事では、そうした不動産の相続をスムーズに行うために必要な知識をご紹介していきます。
不動産相続の手続きと流れ
それでは、不動産相続における基本的な手続きの流れについてご説明していきましょう。
１、遺言書の確認・物件調査/対象不動産確認
まずは遺言書を確認するところから始めます。
なぜなら、もし被相続人が遺言書を作成していた場合、基本的にその内容に沿って相続を行うためです。
ただ、必ずしも被相続人が遺言書の存在を明かしているわけではありません。
そのため、被相続人の机や本棚など考えられる場所は一通り見ておきましょう。
ただし、遺言書が見つかったとしても勝手に開封してはいけません。
これは、悪意を持った人物に遺言書が改竄される可能性を防ぐための措置です。
勝手に開封してしまうと、場合によっては5万円以下の罰金が科されることもあるので気を付けましょう。
ただし、基本的には「知らずに開封してしまった」程度のことであれば、罰金が科されることはあっても相続権まで喪失することはないので安心してください。
なお、被相続人が「公正証書遺言」で遺言書を作成していた場合は、内容をチェック済みの原本が役場に保管してあるので見つけ次第開封しても問題ありません。
遺言書の確認を終えたら、対象不動産の物件調査を行います。
法務局にある登録簿謄本を確認し、「現在の権利関係はどうなっているのか？」ということを把握しておきましょう。
この登録簿謄本は、どこの法務局からでも閲覧できます。
登録簿謄本を確認するために必要なものは、「建物であれば家屋番号」「土地であれば地番」です。
ちなみに、地番は住所とは別のものなので注意しましょう。基本的には権利証に記載されていますが、もしわからなければ法務局で教えてもらうことも可能です。
ただし登録簿謄本とは違い、地番や家屋番号に関しては対象不動産を管轄している法務局でしか確認できません。
２、相続人調査・相続するか放棄するか決める
対象物件の調査まで終わったら、次に「相続人調査」を行いましょう。
具体的には、被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本を確認することで「誰に相続人としての権利があるのか？」ということを確定させる行為です。
また、この戸籍謄本や相続人の住民票があれば「相続情報一覧図」を作成してもらうこともできます。
相続人を確定させたら、「そもそも財産を相続するか？」ということを決めていきましょう。
相続では、不動産などの金銭的価値があるものだけでなく、借金などの負債も引き継がなければなりません。
自分が相続する金額を計算をしてみて、収入よりも支出が多くなりそうであれば相続放棄を検討してみても良いでしょう。
ただし、相続放棄を行う場合は「被相続人が死亡してから3ヶ月以内」に手続きをしなければなりません。
手続きは家庭裁判所で行います。この家庭裁判所は「被相続人が最後に住んでいた場所」に所在していることが必要です。
３、配偶者居住権を使うか確認
もしも被相続人の配偶者が存命である場合は「配偶者居住権」を適用することができます。
これは「相続発生前から住んでいた住居に関しては所有権を相続しなくても変わらず住むことが可能である」という制度です。
ただし、これはあくまでも「家に住む権利」が保障されているだけであり、所有権自体はそれを引き継いだ本来の相続人に与えられるので注意しましょう。
配偶者居住権を適用する場合は、所有権を移行する相続登記と同時にこちらの登記も行います。
４、遺産分割協議の実施
被相続人の遺言書があれば、そこに記載された内容に従い不動産を相続します。
しかし、遺言書が無かったり遺言書に記載されていない財産などが発覚した場合は「遺産分割協議」を行いましょう。
この遺産分割協議では、遺された不動産をどのように相続人で分割するのかを話し合います。
話し合いの内容は必ず「遺産分割協議書」という書面にまとめておきましょう。
ここには協議で決まった遺産分割の内訳を記載しておきます。
これを作成しておくことにより、あとから分割内容でトラブルになることを防ぐことができるのです。
なお、相続人全員が同意したことを証明するために、遺産分割協議書には「全員文の署名と押印」を忘れずに施しておきましょう。
この遺産分割協議書は相続登記の際にも使用するので大切に保管しておいてください。
５、相続税の申告
相続を行なった場合は、相続税を忘れずに申告しておきましょう。申告は「被相続人が死亡した翌日から数えて10ヶ月以内」に行う必要があります。
この相続税は、相続人の数に関わらず「財産の総額」に対してかかるものです。
しかし、納付自体は「相続人それぞれが相続した割合に応じて」行う必要があるので注意してください。
代表者が納付をしてしまうと贈与税が発生する場合があります。
６、必要書類の準備
分割までを滞りなく済ませたら、申請に必要な書類を揃えましょう。
いずれの書類も、法務局や相続人の居住地の役所などから取り寄せなければなりません。
そのため思いの外時間がかかる可能性がありますので、余裕がある内に一通り揃えておくと良いでしょう。
具体的には以下の書類が必要です。ただし相続の状況によっては異なる書類を用意する可能性もあるので、あらかじめ法務局などに確認しておきましょう。
・被相続人の戸籍謄本と除籍謄本
・被相続人の住民票除票
・申請を行う代表者の本人確認書類
・相続人全員分の戸籍謄本
・遺産分割協議書
・相続人全員分の住民票
７、相続登記
不動産を相続したら「相続登記」を行い、名義人を相続人に変更しておきましょう。
この相続登記には特別な期限はありません。しかし、相続登記をしていない不動産は法的にまだ相続人の所有物にはなっていません。
そのため、放置しておくと借金の差し押さえ対象となったり、不動産売却などの際にトラブルとなる可能性は十分にあります。
それらを考えると早めに相続登記をしておいた方が良いでしょう。
この相続登記は法務局で行います。どこの法務局でも良いわけではなく、必ず「相続した不動産の所在地にある法務局」に行きましょう。
不動産相続の相続税と費用
先述の通り不動産相続には相続税がかかりますが、それ以外にもいくつか必要な費用があります。それはどのようなものなのでしょうか？
相続税の基礎控除
まず費用以外にも、相続税には「基礎控除」があるため、この控除額内で納まる金額であれば相続税がかかりません。基礎控除は以下の式で求めます。
「3,000万円＋（600万円×相続人の数）」
不動産相続した場合の相続税の計算
相続税は以下のような手順で計算します。ただし基本の式があるとはいえ、単純にここに当てはめれば計算できるというようなものでもありません。
そのため、できれば税理士などの専門家に依頼をすると良いでしょう。
①まずは「課税遺産総額＝遺産の総額-基礎控除額」を求める
②求めた「課税遺産総額」を、法定相続分に基づき分割する
③「上記で分割した金額×税率＝算出税額」を求める。算出税額は相続人ごとに計算しておく
④相続人ごとの算出税額を合計し「相続税の総額」を求める。
⑤「相続税の総額×相続人ごとの課税価格÷課税価格の合計額」で相続人ごとの最終的な税額を求める
相続にかかるその他費用
不動産を相続した場合には、上記の相続税以外にもいくつかの諸費用を準備しなければなりません。
◎登録免許税
相続人名義で登記する場合に必要な税金です。基本的には「不動産価格の0.4%」が税額ですが、建物と土地の両方を相続すると「（建物の価格＋土地の価格）の0.4%」となるので注意しましょう。
◎固定資産税
こちらは毎年納付する必要がある税金です。不動産の価値が高いほど固定資産税の額も上がるため、毎年それを納付できるだけの経済力が必要になります。
◎譲渡所得税
不動産を売却した翌年度にかかる税金です。「土地の売却料金-（土地の取得費用＋土地の譲渡費用）」で計算できます。
◎相続登記に必要な諸費用
相続登記に必要な書類も全てが無料ではありません。トータルで5,000円〜2万円前後かかるということは覚えておきましょう。
専門家に頼んだ際の費用
相続税などの計算は実際に行うと結構複雑なため、専門家に依頼する方もいます。
しかしその場合は、およそ5万〜10万円前後の費用がかかることは覚えておきましょう。
もちろん依頼する事務所によって料金プランも違うため一概には言えません。
「全て込み込みの費用なのか？」「依頼する業務ごとに費用が変わるのか？」などをしっかり確認した上で依頼するのがオススメです。
相続税の節税方法
基礎控除があるとはいえ、できる限り税金を少なくしたいという方が多いのではないかと思います。
そこで相続税の節約に最適な2つの方法をご説明しましょう。
小規模宅地の特例が使えるか確認
「小規模宅地の特例」とは、相続した不動産が定められた条件に当てはまる土地であれば、土地の評価額を下げることができるという方法です。
なお、評価額が下がると言ってもあくまで「土地の利用方法が違う」というだけで、その不動産自体に問題があるわけではありません。
具体的な条件とは以下の通りです
・被相続人が住んでいた場所であれば、330㎡までの土地を80％減額できる。
配偶者は無条件で相続可能。同居の親族であれば、「相続の開始〜相続税の申告期日」までその土地に住んだ上で引き続き住み続けることで対象になる。
・被相続人が事業を行うために使用した場所であれば、4000㎡までの土地を80％減額できる。
相続人がその事業を継承し、相続税の申告期日まで土地を所有した上で事業を続けると対象になる。
・被相続人が貸付用としてマンションなどを持っていた場所であれば、200㎡までの土地を50％減額できる。相続人が相続税の申告期日まで不動産を持ち、その貸付を続けることによって対象になる。
取得加算の特例が使えるか確認
「取得加算の特例」とは、相続した不動産を一定期間のうちに譲渡した場合「相続税額の中から定められた金額を譲渡資産の取得費に加えることができる」という制度です。そのためこの特例は譲渡所得が発生した場合に限定されます。
取得加算の特例を適用するためには以下の3つの条件全てに当てはまらなければなりません。
・相続（あるいは遺贈）を行い不動産を取得した
・不動産を取得した人物に相続税が課されている
・不動産を「相続が始まった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日から3年以内」に譲渡している
不動産を分割相続する方法
では具体的に、不動産を分割する際にはどのような方法があるのでしょうか？
現物分割
「現物分割」では、相続人それぞれで不動産やその他の財産をそのまま相続します。
例えば不動産以外に現金が財産としてあれば、「姉が不動産を相続し、妹は現金を相続する」ということが可能です。
この方法であれば特に財産をいじることもないのでスムーズに分割できるでしょう。
換価分割
「換価分割」では、不動産を相続した人物が他の相続人にそれと同じくらいの価値がある現金を渡します。
現物分割とは違い、基本的に不動産を相続した人物がお金を支払わなければなりません。
そのため、支払い能力の無い相続人であればこれを適用するのは厳しいでしょう。
代償分割
「代償分割」では、不動産自体は売却してしまいその利益を相続人同士で分割します。
この方法なら分割のバランスも取りやすいですが、住んでいた土地を手放す上に「譲渡所得税」という新たな税金を納付する義務が発生するので注意しましょう。
共有分割
「共有分割」では、不動産の分割を行わず他の相続人との共有名義で引き継ぎます。
しっかり意見のすり合わせができていれば良いですが、将来的に価値観が変わり「やはり売却したい」などの意見が出始めるとトラブルになる可能性が大きいです。
なぜなら、共有分割で所有する不動産をいじる場合は名義人全員の同意を得なければならないため。
誰かと意見が合わない時点で話がこじれるので注意しましょう。
戸建て物件を相続する場合
不動産の相続方法等は、「相続する物件の種類」によって異なります。ではそれぞれどのような方法で相続するのでしょうか？
まずは「戸建て物件の相続」についてです。
戸建て相続の方法
戸建ての場合は「所有する土地の上に所有物件がある」という状況のため、単純な土地の相続とは異なります。
そのため物理的に不動産を現物分割することは難しいです。そのため基本的には現物分割以外の方法を選択することが多いと言われています。
ただし「土地の上に建物がいくつか立っている」というような場合は、その建物で現物分割できる可能性もあるでしょう。
戸建て相続の注意点
相続人が1人だけならそのまま引き継いで終了なので特に問題はありません。
しかし相続人が何人かいる場合は、どの分割方法にもネックポイントは存在します。
例えば、「換価分割では譲渡所得税がかかる」「代償分割では不動産の相続人にそれなりの資金力が要求される」などです。
相続人それぞれに痛みを伴うため、できる限り被相続人による遺言書があった方がスムーズに分割できるでしょう。
また「配偶者居住権」を活用することで、（配偶者であれば）自宅に住みながらも他の財産を相続することが可能になります。
しかし居住者がいる以上不動産の価値は落ちるため、その辺りもきちんと考慮した遺産分割を行う必要があるでしょう。
戸建て物件の税金に関する注意点
「戸建て物件を相続したのに空き家にしている」というケースが発生することもあります。
しかし現在では空き家に対する措置が厳しくなっており、もしも「特定空き家（管理が行き届いていないと認定された空き家）」に指定されてしまうと、先述の「小規模宅地の特例」の対象から外される可能性も否定できません。
そうなると大幅減額が無くなり、毎年の固定資産税が跳ね上がることも予想されます。
このような税金面でのデメリットも発生するので、できるだけ空き家にすることは避けるべきでしょう。
現在ではこうした空き家を売却しやすいように「空き家の特別控除」が設定されています。
これを適用することで、不動産売却時に発生する譲渡所得税から3,000万円を控除できるのです。
ただし期間は「2016年4月1日〜2023年12月31日」と限られているので注意しましょう。
マンションを相続する場合
それでは次にマンション相続についてです。
マンション相続の方法
マンションも戸建てと同様に、基本的には現物分割以外を選択することが多いです。
ただしマンションに関しては、区分所有分の土地に対する権利はありますが全てを活用することはできません。
マンション相続時の注意点
マンションは築年数が経過するほど価値が下がっていきます。
特に年数が経過してから賃貸に出しても、思うように費用を回収できない可能性が高まるでしょう。
そのため、マンションを相続したらできる限り早めに賃貸に出すことをオススメします。
管理費などもかかるため、不動産価値が高いうちに人を入れてしまい毎月の収入を安定させた方が将来的には良いでしょう。
※上記はあくまで一例です。状況によって異なるため、信用がおける専門家に一度相談をしてみましょう。
土地だけ相続する場合
最後に土地だけを相続する場合についてです。
土地相続の方法
建物が無いため、基本的には先述の4つの分割方法をどれでも選択することができます。
戸建てやマンションでは物理的に現物分割ができませんでしたが、土地のみであれば分割することが可能なためです。
土地相続における注意点
土地の価値は想像よりも上下することがあります。
そのため、例えば「代償分割で分けたがその後に価値が上がった」ということも十分あり得るのです。
そうなると相続人から不満の声が出てきてもおかしくはないでしょう。
また、土地を売却すると基本的に買い戻しはできません。
このようなリスクもあるため、その時点での土地の価値などを考慮しながらしっかり分割する必要があるでしょう。
土地に関する税金
土地を相続すると、その時点で相続税などが発生するだけでなく毎年の固定資産税も必要です。
さらに土地を売却した場合は譲渡所得税も用意しなければなりません。
土地の価値が高いほど税額は上がっていくので、「毎年固定資産税を納付できるだけの資金力はあるか？」ということを必ず考慮しておきましょう。
不動産相続についてのまとめ
以上が不動産相続に関して覚えておきたい知識になります。最後に改めて今回の内容をまとめて確認していきましょう。
・不動産相続における基本的な手続きの流れは以下の通り。
「１、遺言書の確認・物件調査/対象不動産確認」
もし被相続人が遺言書を作成していた場合、基本的にその内容に沿って相続を行う。遺言書の確認を終えたら、対象不動産の物件調査を行う。
「２、相続人調査・相続するか放棄するか決める」
被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本を確認し「誰に相続人としての権利があるのか？」ということを確定させる。この方法で相続人を確定させたら、「そもそも財産を相続するか？」ということを決める。
「３、配偶者居住権を使うか確認</h3>
被相続人の配偶者が存命である場合は「配偶者居住権」を適用できる。
ただしあくまでも「家に住む権利」が保障されているだけであり、所有権自体はそれを引き継いだ本来の相続人に与えられるので注意。
「４、遺産分割協議の実施」
遺言書が無かったり遺言書に記載されていない財産などが発覚した場合は「遺産分割協議」を行う。
話し合いの内容は必ず「遺産分割協議書」という書面にまとめておく。
「５、相続税の申告」
相続税の申告は「被相続人が死亡した翌日から数えて10ヶ月以内」に行う。
「６、必要書類の準備」
申請に必要な書類は法務局や相続人の居住地の役所などから取り寄せなければならないため、余裕がある内に一通り揃えておくと良い。
「７、相続登記」
不動産を相続したら「相続登記」を行い、名義人を相続人に変更しておく。この相続登記には特別な期限は無い。
・相続税の基礎控除がある。基礎控除は「3,000万円＋(600万円×相続人の数)」という式で算出可能。
・相続税は以下のような手順で計算する。
①まずは「課税遺産総額＝遺産の総額-基礎控除額」を求める
②求めた「課税遺産総額」を、法定相続分に基づき分割する
③「上記で分割した金額×税率＝算出税額」を求める。算出税額は相続人ごとに計算しておく
④相続人ごとの算出税額を合計し「相続税の総額」を求める。
⑤「相続税の総額×相続人ごとの課税価格÷課税価格の合計額」で相続人ごとの最終的な税額を求める
・不動産を相続した場合には、上記の相続税以外にも「登録免許税」「固定資産税」「譲渡所得税」「相続登記に必要な諸費用」などが必要になる。
・相続税などの計算は実際に行うと結構複雑なため、専門家に依頼する場合もある。その際は、およそ5万〜10万円前後の費用がかかる。
・相続税の節約に最適な2つの方法とは「相続した不動産が定められた条件に当てはまる場所であれば、小規模宅地の特例を使い不動産の評価額を下げることができる」「相続した不動産を一定期間のうちに譲渡した場合、取得加算の特例を活用して相続税額の中から定められた金額を譲渡資産の取得費に加えることができる」というものである。
・不動産を分割する方法としては「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4種類がある。
・戸建て物件を相続する場合は「所有する土地の上に所有物件がある」という状況のため、基本的には現物分割以外の方法を選択することが多い。
また、相続人が何人かいる場合はどの分割方法にもネックポイントが存在するので注意。
・マンションを相続する場合は、戸建てと同様に現物分割以外を選択することが多い。
なお、マンションは築年数が経過するほど価値が下がるため、できる限り早めに賃貸に出すことがオススメ。
・土地だけを相続する場合は建物が無いため、基本的には先述の4つの分割方法をどれでも選択することができる。
なお、土地の価値は想像よりも上下することがあるため、その時点での土地の価値などを考慮しながら分割する必要がある。
被相続人が使ってきた不動産ですから、相続人としてもしっかり活用してあげたいと思うでしょう。
そのためにはこのような税金関係や手続き上の注意点にも目を向けなければなりません。
少々複雑な部分もありますが、スムーズに相続するためにもこのような基本的な知識はしっかり覚えておきましょう。
_1.png)
【監修】高橋圭(司法書士・宅地建物取引士)
- 略歴
- 高橋圭 (たかはし けい)
- 青山学院大学法学部卒業。
- 2007年司法書士試験に合格後、都内司法書士法人にてパートナー司法書士としての勤務を経て2016年ライズアクロス司法書士事務所を創業。
- 司法書士法人中央ライズアクロスグループCEO代表社員
プロフィール
