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自分で可能!家の名義変更を親から子にする5ステップと得する節税術

家の名義変更では多くの書類を揃えなければいけない上に、その際の税金関係の計算も複雑です。

慣れていない方にとっては頭が痛い話題でしょう。

しかしきちんと名義変更をしておかないと、法的に所有者であると認められず将来的に不備が発生する可能性もあります。

そのため、名義変更に必要な基礎知識やその際の節税方法などをあらかじめ把握しておき、いざという時に備えておきましょう。

【監修】高橋圭(司法書士・宅地建物取引士)

略歴
高橋圭 (たかはし けい)
青山学院大学法学部卒業。
2007年司法書士試験に合格後、都内司法書士法人にてパートナー司法書士としての勤務を経て2016年ライズアクロス司法書士事務所を創業。
司法書士法人中央ライズアクロスグループCEO代表社員

プロフィール

親から子への家の名義変更(贈与の場合)の流れ

それではまず、生前贈与で親から子への家の名義変更を行う場合の一連の流れについてご説明します。

物件調査

贈与を行う前に、現在の物件についてきちんと調査しておきましょう。

具体的には、現在の所有者情報等を確認しておく必要があります。

もし万が一自分の想定していた情報と違うことがあると、後ほどトラブルになる可能性があるのでしっかりとチェックしておきましょう。

調査の際には「登記事項証明書」という書類を使います。これは最寄りの法務局で取得可能です。

所有者情報や家がある土地の地番、詳細な面積などが記載してあります。

ちなみに、登記事項証明書を取得するためにはこの「地番」で法務局に問い合わせなければいけません。

この地番は「権利証の土地の記載を確認する」「法務局で地番検索を行う」「固定資産税納税通知書を確認する」のいずれかの方法で確認可能です。

なお、地番は住所とは違う情報なので注意しましょう。

生前贈与のプランニング及び検討

必要な情報を揃えたら、次に「生前贈与によるメリット・デメリット」を検討し、プランニングを行いましょう。

実は生前贈与というのは、100%誰でもメリットがあるというものでもありません。

費用や生前贈与の性質を考慮すると、「家を引き継ぐことによりむしろ損をしてしまう」という可能性もあるのです。

そのため生前贈与を行うかどうかの検討はしっかり行いましょう。 

具体的には以下のメリット・デメリットを基にして考えます。 

生前贈与のメリット

◎生前贈与を行うことで節税に繋がる場合がある

生前贈与には贈与税という税金がかかります。これは「生前贈与される金額が年間110万円までの場合は税金がかからない」というもの。

基礎控除とも呼ばれています。

家の相続等では適用が難しいかもしれませんが、もし現金等でのやりとりができるなら例えば「1,000万円分の財産を毎年100万円前後ずつに分けて約10年かけて贈与する」というような方法を行うことで、贈与税をかけずに生前贈与ができるのです。

もちろん実際の計算はここまで単純ではなく、他の控除枠を使う可能性もあるため一概には言えません。

ただ、何もしないよりは税金がかからない可能性はあるので、検討してみる価値はあるでしょう。

◎贈与相手を明確に決めることができる

生前贈与では、贈与者(財産の贈与を行う人物)が存命の間に受贈者(贈与を受ける人物)の指定などを行うため、明確に「誰に財産を遺すのか?」ということを示すことができます。

もしも被相続人の死後に財産を引き継ぐ「相続」を選択すると、意思表示をする本人がすでに亡くなっているため相続人同士でトラブルになる可能性も否定できません。 

◎生前贈与の実行自体はスムーズであることが多い

生前贈与には税金もかかるので気軽に行うべきものではありません。検討はしっかりと行うべきでしょう。

しかし、内容さえ決まってしまえばその後の贈与は速やかに行われることが多く、1ヶ月程度もあれば完了することが多いです。

生前贈与のデメリット

◎贈与者の老後に影響を与える可能性がある

生前贈与を行なった後、贈与者は手元にある財産で暮らしていくことになります。

そのため、生活に必要な資金などの額が計算通りにいかなかった場合、残りの人生に影響が出る可能性もあるのです。

そうしたことを避けるためにも、贈与が終わった後の生活も見据えた引き継ぎを行いましょう。

◎想定外の費用がかかることもある

先述の通り、基礎控除などを活用して上手に節税できれば良いのですが、想定外の税金などで逆に損をする可能性があるので注意しましょう。

例えば、相続税には発生せず贈与税にだけかかる税金として「不動産取得税」というものがあります。

それを知らずに生前贈与をしてしまうと思いがけない出費になってしまうでしょう。

また、登記の際に必要な「登録免許税」に関しても、相続時の税率は「固定資産税評価額の0.4%」、贈与時の税率は「固定資産税評価額の2%」と贈与の方が割高です。

このように、せっかく節税をしてもその他の税金などで支払金が増えることもあるので要注意です。

贈与契約書作成

こうして様々なことを検討し、生前贈与を行うとなった場合は「贈与契約書」を作成します。

この贈与契約書を作成しないと後からトラブルになる可能性もありますし、税務署などに対して贈与の成立を証明することができません。

記載すべきことをきちんと守り、正しく作成しましょう。

贈与契約書に記載すべきことは、具体的に以下の項目です。

◎贈与の内容は明確に記載しておく

この書類は、税務署の方など第三者の目にも触れる機会があります。

そのため、初めて契約書を見る人物が「どこの家を・誰が誰に対して・どのような条件で贈与するのか」ということを正確に把握できるようにしておきましょう。

もしここがあやふやだと後からトラブルになる可能性もあります。 

◎住所ではなく「地番」を記載する

登記事項証明書に記載されている通りに地番を記入しましょう。これが違うと対象の物件として取り扱ってもらえない可能性もあります。

◎作成日・署名・押印を忘れない

「いつ誰が作成したのか」ということを明確にするためにも、この要素は確実に記載しておきましょう。署名と押印に関しては、贈与者と受贈者の両方のものが必要です。 

◎収入印紙を忘れずに貼付する

贈与契約書には200円分の収入印紙が必要です。コンビニなどで購入しましょう。

書類収集・登記申請

贈与契約書の作成後は、登記申請に向けて様々な書類を揃えましょう。具体的には以下の通りです。 

・贈与契約書

・受贈者の住民票

・贈与者の印鑑証明書(ただし、発行して3ヶ月以内のものに限る)

・固定資産評価証明書

・登記済権利証(登記識別情報) 

これらの書類を法務局に提出することで登記申請を行います。

また、この登記申請と同時に登録免許税の納付(必要に応じて不動産取得税の納付も)を行いましょう。

ちなみに、申請に関しては法務局の窓口で行うのが一般的ですが、スケジュールが合わなければ郵送やオンラインでの申請も可能です。

自分の都合に合わせて選択しましょう。 

このような手順で手続きを行い、書類の不備等がなければ1週間ほどで申請は完了します。

贈与税の申告

生前贈与を行う際は「贈与税」の納付が必須です。先述の通り、「基礎控除額である年間110万円を超える贈与」を行う場合は必ず申告しましょう。

なお、申告期限は「贈与が行われた翌年の2/1〜3/15」であり、納付期限は「贈与が行われた翌年の3/15」となっています。

親から子への家の名義変更(相続の場合)の流れ

それでは次に、相続によって家の名義変更を行う場合の流れについてご説明します。

相続発生

親が亡くなりしばらくは葬儀関連でかなり忙しくなるかと思います。それらが一段落ついたら、家の相続手続きに取り掛かりましょう。

実際に手続きに入る前に、まずは遺言書の確認を行います。

場合によっては遺言書の存在を明かさないまま亡くなってしまうこともあるので、できる限り生前のうちに遺言書の保管場所に関して共有しておくと良いでしょう。 

もし遺言書を相続人が見つけたとしても勝手に開封することは禁止されています。

なぜなら、開封をした人物が悪意を持って破棄したり内容を改竄したりする恐れがあるからです。

そのため基本的には、家庭裁判所の検認を得てからの開封となります。 

ただし、「公正証書遺言」という方法で作成された遺言書に関しては発見したその場で開封しても問題ありません。

なぜなら、この方式で作成された遺言書は証人による内容のチェックが済んでいるため。

また、遺言書の原本が役場に保管されているので改竄の心配が無いのです。 

書類収集

被相続人が亡くなり遺言書の確認も無事完了したら、次に必要な書類を揃えます。

具体的に必要な書類は以下の通りです。ただし、あくまでもこれは基本的なものなので状況に応じて別の書類を用意することもあります。 

・被相続人の戸籍謄本(出生から死亡までの全ての繋がりを確認するため)

・被相続人の住民票(あるいは戸籍の付票)

・相続人の戸籍謄本(全員分)

・相続人の住民票(全員分)

・相続人の印鑑証明書(全員分)

・固定資産税評価証明書

・相続関係説明図

・登記申請書

・遺産分割協議書

上記の書類は、基本的には役所で発行してもらいましょう。場所が遠い場合は郵送でやりとりします。

被相続人の戸籍謄本については、本籍地が移っていたり制度変更がされている場合でも全てを揃えなければいけません。

被相続人の年代によっては戦前のものを取り寄せる必要もあるでしょう。

そのため、かなり早めに取得を開始するか、行政書士などの専門家に準備を依頼するのもありです。

遺産分割協議

遺言書がある場合は、基本的にその内容に沿って相続を行います。ただし、相続登記申請を行う場合は遺産分割協議も行いましょう。 

遺産分割協議とは「被相続人の財産をどのように分割するのか」ということを話し合うことであり、その協議の結果を記載した書類が「遺産分割協議書」です。

この書類の内容により税金の額が変動することもあるので、正確に記載しておきましょう。 

具体的には以下のことに注意して作成します。

◎相続内容を誰もが理解できるように、正確かつ詳細に記載する

ここに記載されている内容を基に手続きを進めます。そのため「その財産を・誰に・どのくらい相続するのか?」ということを正確かつ詳細に記載しておきましょう。

今回のように家の場合なら、「住所」「地番」「面積」「使っている目的」「不動産番号」などをしっかり記載します。

また、相続人のことは「息子」ではなく「長男の××」のようにフルネームで呼ぶことで間違いを防ぎましょう。

◎相続人全員分の署名と押印を行う

相続人全員が協議の内容に納得しているということを示すために、署名と押印は忘れずに行いましょう。 

相続登記申請

遺産分割協議書まで作成したら相続登記を行います。上記で紹介した書類を抜け漏れなく法務局に提出しましょう。

こちらも、窓口だけでなくオンラインや郵送での申請も可能です。

相続税の申告

相続を行なった場合は相続税も忘れずに申告しておきましょう。

ただし相続税には基礎控除があるため、以下の基礎控除額を下回っている場合には相続税を納付する必要がありません。 

3,000万円+(600万円×相続人の数)

家の名義変更でかかる税金

上記のように生前贈与と相続のいずれの場合でも税金がかかります。ではそれぞれどのくらいの税率なのでしょうか? 

相続税の税率

相続税の税率は相続によって引き継ぐ金額によって異なります。具体的には以下の通りです。 

相続金額       税率    控除額

〜1,000万円      10%     無し

〜3,000万円         15%        50万円 

〜5,000万円         20%     200万円

〜1億円               30%     700万円

〜2億円               40%       1,700万円

〜3億円               45%       2,700万円

〜6億円               50%       4,200万円

6億円を超える       55%       7,200万円

贈与税の税率

贈与税の税率も贈与を受けた金額によって異なります。具体的には以下の通りです。なお、今回は一般贈与に関する税率を紹介しています。 

贈与金額       税率     控除額

〜200万円       10%                 無し

〜300万円              15%               10万円

〜400万円              20%      25万円

〜600万円              30%               65万円

〜1,000万円           40%              125万円

〜1,500万円           45%              175万円

〜3,000万円           50%              250万円

3,000万円を超える   55%              400万円

家を非課税で子供に引き継ぐには(贈与の場合)

このように、何も対策せずに贈与税を納付するとかなりの金額が必要になる場合もあります。

では少しでも負担を軽くするためには何をすれば良いのでしょうか? 

110万円以内になるように共有持分を分割して暦年贈与

先述の通り、年間110万円までの贈与に対しては贈与税がかかりません。

そのため「暦年贈与」という方法を利用することにより、贈与税を非課税にすることができます。 

具体的には「2,000万円の財産を毎年100万円前後ずつ合計で約20年かけて贈与する」というような方法です。

これによって、1回ごとの贈与は基礎控除内になるので贈与税がかかりません。 

ただし、毎年贈与の度に「贈与契約書」を作成する必要があります。

なぜなら、贈与を行うタイミングごとに契約書を結びなおさないと「一括で支払う金額を分割して定期的に贈与している」ということで「定期贈与」扱いになってしまうからです。

定期贈与扱いになってしまうと、贈与する合計金額に対して通常通りの贈与税がかかります。 

また、毎年全く同じ金額で贈与をした場合も暦年贈与の成立が難しくなることが多いです。

そのため、できれば贈与する金額を毎回変えることをオススメします。 

住宅取得等資金の贈与税の非課税の適用を受ける

この制度は「両親や祖父母(直系尊属)からの資金提供を受けた上で家を改築したり新築した場合に、一定金額までは贈与税が非課税になる」というものです。

対象となるのは、2015年〜2021年12月31日までの間に提供された資金に対してです。 

なお、制度が適用される金額は「家の契約を締結した日付」「適用されている消費税」「家の性能」などにより決定します。

さらに、ここで適用された金額には従来の基礎控除枠である110万円との併用も可能です。 

ちなみにこの制度が適用される条件は以下の通りです。ただし実際にはもう少し細かい条件があるので、国税庁のホームページで確認しておきましょう。

・受贈者が贈与者の子供や孫(直系卑属)にあたる人物であり、贈与を受けた年の1月1日に20歳以上となっている

・所得金額が2,000万円以下である

・贈与を行なった翌年の3月15日までに資金を基に家を取得し、同年の12月31日までに住み始めている

・家屋の床面積が「50㎡以上240㎡以下」である

・面積の半分以上を居住用として使用している

・(中古物件の場合)築20年以内である

家を非課税で子供に引き継ぐには(相続の場合)

相続税に関しても上手に制度を活用することで節税することが可能です。 

相続時精算課税制度の適用を受ける

この制度は「2,500万円までは非課税となりそれを超えると一律20%の贈与税がかかる」というものです。

流れとしては、贈与の段階では上記を適用した贈与税を支払い、贈与者が亡くなり相続が発生した場合は「この制度で引き継いだ贈与財産と残りの財産を合わせた総額に課税された相続税を納付する」というようになります。 

相続で家の名義変更をする際の注意点

それでは他に、家の名義変更を行う際の注意点をご紹介します。

親が認知症になる前に相続の話し合いを行う

認知症等により判断力が低下してしまうと、相続に関する適切な考え方をするのが難しくなることが予想されます。

そうなってからでは親の本当の意思を引き継ぐのは至難です。

そうした事態を避けるためにも、できる限り親の判断力が衰えていないうちに話し合いをしておきましょう。

節税だけでなく分け方についても話しあう

先述のような節税に関する意識はとても大切です。しかしそれだけでなく、具体的な財産の分け方についても話し合っておきましょう。

財産の分け方には、「現物をそのまま分割する方法」「土地や家などを売却しその利益を分ける方法」など様々なものがあります。

あとからトラブルにならないように全員が納得した方法で引き継げると良いでしょう。

不要な土地を相続したら相続放棄を検討

土地や家は、その全てに価値があるわけではありません。例えば、かなり山奥にある誰も使っていないような空き家を相続しても使い道に困るかと思います。 

そのような場合は相続放棄も検討しましょう。

もちろんこれにも費用はかかってしまうので、固定資産税がほぼかからないような場所ならいっそのこと放置しておくというのもありです。 

土地の共有はしない

土地に関しては相続人同士で共有して管理することもあります。しかし基本的にはあまりオススメできません。

なぜなら、名義人を共同にしてしまうと将来的にその土地を分けたいとなった時に、全員の同意を得ないといけないためです。 

相続人同士で意見が違ったり関係性が悪ければトラブルになることは容易に想像できます。

そうしたことを考慮すると、やはり土地関係の共有はしない方が良いでしょう。

相続税の額は税理士により大きく変わる

相続税の税率などについてご説明しましたが、実際の計算は非常に複雑です。そのため税理士によって算出金額が違うこともざらにあります。

場合によっては損をする可能性もあるので、なるべく税金関係の取り扱い実績が多い事務所に依頼すると良いでしょう。

家の名義変更を親から子にすることについてのまとめ

以上が家の名義変更に関する知識の説明です。最後に改めて、今回の内容をまとめて確認しておきましょう。

・生前贈与で親から子への家の名義変更を行う場合の流れは以下の通り。

「贈与を行う前に物件調査をしておく。登記事項証明書という書類を使うことが多い」

「必要な情報を揃えたら、生前贈与によるメリット・デメリットを検討する。

場合によっては損をする可能性もあるためきちんと考えておく」

「生前贈与を行う場合は贈与契約書を作成する。税務署などに対して贈与の成立を証明することにも使うため正しく作成する」

「贈与契約書の作成後は、登記申請に向けて様々な書類を揃える」

「贈与税を申告する」

・相続によって家の名義変更を行う場合の流れについては以下の通り。

「相続が発生したらまずは遺言書の確認を行う」

「遺言書の確認も無事完了したら、必要な書類を揃える」

「相続登記申請を行う場合は遺産分割協議も行う。その協議の結果は遺産分割協議書に記載しておく」

「遺産分割協議書まで作成したら相続登記申請を行う」

「相続を行なった場合は相続税も忘れずに申告しておく」

・生前贈与の税率と相続の税率は引き継ぐ金額によって異なる。

・贈与の際に家を非課税にするには「110万円以内になるように共有持分を分割して暦年贈与する」

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の適用を受ける」という方法がある。

・相続の際に家を非課税にするには「相続時精算課税制度の適用を受ける」という方法がある。

・相続における家の名義変更を行う際の注意点としては以下のようなものがある。

「親が認知症になる前に相続の話し合いを行う」

「節税だけでなく分け方についても話しあう」

「不要な土地を相続したら相続放棄を検討」

「土地の共有はしない」

「相続税の額は税理士により大きく変わる」 

このように相続や贈与における名義変更を含めて、税金面などで考慮しなければならない点もいくつかあります。

しかし、親の大切な財産をスムーズに引き継ぐためにも、これらの手続きはしっかりとこなさなければなりません。

専門家の力も借りながら無事に必要な手続きを終わらせられるようにしましょう。

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エンディングコンサルタント
栗本 喬一(くりもときょういち)
1977年 東京生まれ(名古屋育ち)
略歴
母の死をきっかけに葬儀業界に興味を持ち、大学卒業後、大手葬儀社へ入社、家族葬から大規模葬儀まで、幅広くお葬式を葬儀担当者(セレモニーディレクター)として活躍。その後、葬儀会館の店長、新規開拓を歴任。お客様からの「ありがとう」という言葉をいただけることを仕事のやりがいとし、これまでに10年以上、5,000件以上の葬儀現場に立ち会う。
資格等
株式会社GSI グリーフサポート アドバンスコース修了。