【相続プロ監修】土地相続で必要な手続きから費用・計算までのすべて
土地は現金とは違い簡単に分割することができないため、相続の際に名義人に関することなどでトラブルになる可能性は十分にあります。
また各種税金などもかかってしまうため、相続をする際にはそういった面も含めて「相続すべきかどうか？」を判断するべきでしょう。
今回は具体的に「どのような視点で土地の相続を見ていけば良いのか？」ということをご説明していきます。
土地相続をする際の流れ１：相続人・相続財産の確定
それではまず、土地相続を行う際の基本的な一連の流れをご説明します。
相続人の確定
一番最初に、「財産を相続する権利を持つのは誰なのか？」ということをしっかり確認しておきます。
基本的に法定相続人として相続権が与えられているのは「配偶者・子供・両親・兄弟姉妹」です。
ただし念のため、生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を確認し確証を持った上で確定しておいた方が安心でしょう。
ちなみに、この被相続人の戸籍謄本や相続人の住民票を法務局に提出することで、この相続関係を一覧表にしてもらうことが可能です（これを「相続情報一覧図」と言います）。
万が一にも抜け漏れが無いように細心の注意を払いましょう。
遺言の確認
仮に遺言書が存在していた場合、その内容を優先して相続行為が行われます。ただし、遺言書の作成方法によって保管場所は変わるので要注意です。
「自筆証書遺言」の場合は、基本的に作成から保管までを全て1人で行います。
そのため被相続人が遺言書の保管場所を言わずに亡くなってしまうと、まずそれを探すところから始めなければいけません。
また、遺言書が見つかったとしても勝手に開封することは禁止されています。
なぜなら故意に内容を改竄される恐れがあるからです。必ず家庭裁判所の検認を受けてから開封しましょう。
「公正証書遺言」の場合は、遺言書の原本が公証役場に保管されています。そのため役場で調べてもらえればすぐに見つかるでしょう。
公正証書遺言に関しては、作成段階ですでに証人によって遺言書の内容をチェックされているので勝手に開封しても問題ありません。
相続遺産の確認
遺言書がある場合は、基本的にそこに全ての財産が記載されているはずです。
しかし、被相続人が書き出した財産に抜け漏れがある可能性は0ではありません。そのため、遺された相続人の方でも念のため調査を行った方が良いでしょう。
この時に調べる財産は、借金などの負債も含みます。
そうしたものも相続対象になるため、見落としがあると財産分割をやり直す必要も出てくるので要注意です。
こうした負債を含めた財産を全て調べ出し、内容によっては相続の放棄なども考えていきましょう。
ちなみに財産には、不動産はもちろん「現金・生命保険・ゴルフ会員権・美術品・株式・借金」など様々な種類があります。
相続放棄・限定承認の申し立て
上記のように、引き継ぐべき財産には借金のような負債もあります。
そのため「相続できる財産よりも負債の方が大きい」というような状態になった場合は、相続放棄を行うことが可能です。
相続放棄を行う場合は、「相続が開始されてから3ヶ月以内」に家庭裁判所に放棄の申し立てをしましょう。
ただし、財産の一部を使用したり換金してしまった場合に放棄はできません。
基本的には相続の放棄を行うと、負債だけでなくその他の純粋な財産を相続する権利も失います。
そのような場合は「限定承認」を行うと良いでしょう。これを申し立てることにより、全ての負債ではなく「相続人が引き継いだ財産の範囲内において負債も負担する」というように変更できます。
なお、限定承認は相続人全員の承認が必要です。
故人の準確定申告
「被相続人は毎年確定申告を行なっていた」などの事情がある場合は「準確定申告」を行う必要があります。
納税が発生する場合は相続開始から4ヶ月以内に行わなければいけないので注意しましょう。
特に不動産を引き継ぐ場合は、被相続人が不動産所得を得ることで確定申告をしていた可能性が非常に高いのでしっかり確認が必要です。
土地相続をする際の流れ２：土地の分配方法を相続人同士で話し合う（遺産分割協議）
続いては、上記で確定させた相続人の中で財産を実際に分割する時のお話についてです。
基本的には、被相続人の遺言があればその内容に従って財産を分割します。よっぽど分配割合などに問題が無ければスムーズに進むでしょう。
しかし「遺言書が無い」「遺言書には記載されていなかった財産が発覚した」などの場合は、相続人同士で財産の分配割合などを決めなければいけません。これを「遺産分割協議」と言います。
話し合った後から内容面でトラブルにならないように「遺産分割協議書」を作成しておきましょう。この書面には相続人全員の署名と捺印が必須です。
もちろんスムーズに話し合いが進むとは限りません。その場合は、弁護士などに依頼し話をまとめてもらうことも可能です。
それでもまとまらなければ家庭裁判所での調停に発展します。
土地相続をする際の流れ３：相続財産の名義変更
遺言書の内容、あるいは遺産分割協議によって分配割合などが決まったら、必要に応じて相続財産の名義変更を行いましょう。
特に土地などの不動産関係を引き継ぐ場合には、ほぼ必須の手続きとなります。
相続登記に必要な書類
まずは相続登記に必要な書類を揃えましょう。
これら必要書類を揃えないと、土地や建物を相続する場合に必要な「所有移転登記」が行えないので、不動産の名義人を相続人に変更することができません。
基本的には以下のような書類が必要になります。
・相続登記の申請書類
・被相続人の「出生〜死亡」を記した戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・相続人全員分の「戸籍謄本」「住民票謄本」「住民票抄本」「印鑑証明書」
・相続予定の不動産の「固定資産税評価証明書」
・（遺産分割協議を行った場合）遺産分割協議書
上記の書類は、法務局や各自治体の役場から取り寄せなければいけません。そのためなるべく早めに準備しておきましょう。
法務局で相続登記を申請
上記の必要書類を揃えたら、法務局で相続登記を行います。
登記が完了してから1〜2週間後に「土地の権利証」が発行されるので、それを確認できたら登記作業は完了です。
この登記に関しては、特に期限などはありません。
しかしいつまでも放置しておくと、不動産の売却など各種手続きにおいて支障が出る可能性もあります。
そのため、不動産を相続したら速やかに手続きをしておくと良いでしょう。
ちなみにこの申請に関しては、相続人自身が行っても良いですが司法書士などの専門家に依頼をしても大丈夫です。
必要書類を揃えるのにも時間はかかるので、そういった時間の確保が難しい方は代行してもらい確実に手続きしてもらいましょう。
登記申請書の記入内容
登記申請書には専用紙などは無いため、自分で手頃な紙に記入して作成します。しかしきちんと記載すべき内容は定められているので注意しましょう。
具体的には以下のようなことを記入します。
①タイトル
基本的には「登記申請書」で大丈夫です。
②なぜ登記をするのか？
被相続人の不動産を相続人に移すので「所有権移転」と記載するのが一般的です。
③登記の原因
相続登記の場合は「相続開始日＝被相続人が亡くなった日付」を記載します。
④被相続人及び相続人全員分の名前
被相続人の名前の下に「相続人の名前・住所・電話番号」を記載します。ここに記載する住所は、住民票にあるものをそのまま書きましょう。
⑤添付書類
「登記原因情報」「住所証明情報」と記載すれば大丈夫です。
⑥申請日及び申請した法務局の名前
法務局の名前は出張所の名称まで正確に記載しましょう。
⑦課税価格
登録免許税を計算する際に必要です。
⑧登録免許税
具体的な税額を記載します。
⑨土地や不動産の詳細な情報
土地の場合は所在地や面積を、不動産の場合は家屋番号や構造などを「登記事項証明書」と同じように記載します。
土地相続をする際の流れ４：相続税の申告・納付
無事に相続登記まで行ったら、相続税もきちんと納付します。
相続税には「基礎控除額」があり、「3,000万＋600万×法定相続人の数」という計算式で算出可能です。
もしも財産総額よりも基礎控除額の方が多ければ相続税はかかりません。その場合は申告や納付をしなくても大丈夫です。
相続税の納付は被相続人の住所がある税務署にて行います。その際には以下のような書類が必要です。
・相続税申告書
・被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、附票
・被相続人の住民票の除票
・相続人全員分の戸籍謄本、附票
・相続人全員分の住民票と印鑑証明書
・相続人全員分の身分証のコピー
・固定資産税の評価証明書
・実測図
・登記事項証明書
相続税申告書は相続人自身で作成することも可能です。ただ、金額計算などが複雑になる可能性もあるので、税理士に依頼するのも良いでしょう。
ちなみに「申告期限を過ぎた」「期限内に申告はしたが納税期限を過ぎた」「申告額を少なくした」などの行為をした場合は、加算税や延滞税などがかかるので要注意です。
土地相続での分け方
基本的には、上記のような手続きを経て相続人同士で土地などの不動産を分割します。
しかし場合によっては、土地を分割するというのが難しい場合もあるでしょう。そのような状況になったら、どのように分割すれば良いのでしょうか？
現物分割
「現物分割」では土地などをそのまま相続します。この方法は特に財産をいじる必要も無いため一番理想的と言えます。
換価分割
「換価分割」では、特定の相続人が土地を引き継ぎ、他の相続人には相続分と同等の現金を渡します。
財産の形は全く違いますが、結果的に受け取る価値は同じです。
ただしこの方法を行う場合は、土地を相続した人物が他の相続人に現金を払えなければいけません。
代償分割
「代償分割」では、土地を売却しその現金を相続人同士で分割します。
現金一本なのでシンプルにはなりますが、もしも今住んでいる土地を売ってしまえば当然住めません。
さらに「譲渡所得税」もかかるので、その辺りの調整が面倒に感じる方もいるでしょう。
共有分割
「共有分割」とは、土地を現金等には変換せずそのまま共有財産として相続する方法です。
土地売却などの手間はありませんが、将来的に賃貸として出したり売却する場合などに名義人同士でトラブルになる可能性はあります。
土地相続をした場合の相続税の計算
土地の相続にかかる相続税は以下の手順で計算します。
①相続税の総額を計算する
まずは相続人それぞれについて、以下の計算式で「仮の税額」を算出する。
課税遺産総額×法定相続分×税率-基礎控除額
この仮の税額を相続人全員分で合算することで「相続税の総額」で分かる。
②実際の税額を計算する
上記で求めた「相続税の総額」を基に、以下の計算式で「実際の税額」を計算する。
相続税の総額×（相続人それぞれの課税価格÷課税価格の合計額）
必要に応じて、この「実際の税額」に控除等を適用しましょう。
先述の相続税申告書にはこうした複雑な計算を基にした金額を記載しなければいけません。
知識が無い状態で取り組むと間違える可能性が高いので、できれば税理士などの専門家に依頼すると良いでしょう。
土地の評価方法
「土地にいくらくらいの価値があるのか？」ということは4つの視点から判断することができます。
①実勢価格
現実の市場で実際に取引されている金額
②地価公示価格
国土交通省が全国の土地を評価して「その時点での正当な金額」を定めたもの。この公示価格を基に様々な土地の取引が行われている。
③路線価
「特定地域の路線や道路に面した標準的な土地1㎥あたり」に定められた評価額のこと。毎年7月に「1月1日時点での評価額」が国税庁によって公表されており、相続税や贈与税の金額を決定する際に使用される。
④固定資産税評価額
都や各市町村が公表している「固定資産税の基準額」のこと。固定資産税を求める時に使用する。
このような4つの評価基準がありますが、一般的には路線価を用いた「路線価方式」で計算されることが多いです。
固定資産税納付通知書に記載されている土地面積や、国税庁のHPにある「路線価図」を基にして計算します。
この計算は複雑なので、よほど知識がある場合を除いて税理士などの専門家に依頼をした方が良いでしょう。
土地相続時に相続税を抑える小規模宅地等の特例
土地の相続時には相続税がかかってしまう場合がほとんど。しかし可能な限り節税をしたいですよね。
そこで活用できるのが「小規模宅地等の特例」というもの。これは「相続する土地の評価額を下げて相続税を節約する」という方法です。
決して「土地の状態が悪い」というようなことではなく、被相続人の土地の使い方によって評価額が変化することを活用しています。
具体的に評価額が下がる対象となるのは以下のような土地です。
・被相続人が生前に住んでいた土地
・被相続人が事業を営んでいた土地
・被相続人が所有していたアパートの土地
相続人の条件や面積にもよりますが、80％近く減額することも可能です。
相続税以外の費用
土地の相続の際には、相続税以外にも様々な費用がかかります。
まず名義変更の際に「登録免許税」が必要です。この税額は「（土地の価格＋建物の価格）×0.4%」で計算できます。
支払う際は収入印紙を使うか、各種金融機関で現金納付をすることも可能です。
相続登記に必要な書類を発行する際にも費用がかかります。だいたい5,000円〜2万円程度が目安と考えておきましょう
さらに土地を相続すると毎年の「固定資産税」がかかります。評価額が高い土地ほど固定資産税も高くなるため、「毎年固定資産税を払えるだけの収入を確保できるか？」ということまでしっかり考えておきましょう。
また、土地を売却した場合には翌年度に「譲渡所得税」を支払う必要があります。これは以下の計算式で算出可能です。
土地の売却料金-（土地の取得費用＋土地の譲渡費用）
このようにいくつかの税金に関しては、土地を相続してしばらく経ってから請求されるものもあります。
いざ納付するとなった時にお金が足りないという事態にならないように、あらかじめしっかり計算しておきましょう。
土地相続での注意点
それでは土地相続に関して、他にはどのような点に注意すれば良いのでしょうか？
相続税の額は税理士により大きく変わる
税理士は税金に関するプロですが、相続税の相談に関してはあまり件数が多くない傾向にあります。
そのため必然的に経験が少なくなり、「念のため税額を多く申告しておく」というような事態になることもあり得るのです。
そうしたことを考え、あらかじめ依頼予定の税理士の相談実績などを確認しておくと良いでしょう。
もちろん知識の無い相続人が自分で計算するより正確さは増しますが、それも絶対ではないということは覚えておくべきです。
誰が相続人になるかを把握する
まずは大前提として相続人全員をきちんと把握しておきましょう。財産の分割はお金に関わる非常に大切なことです。
その協議は全員が納得しながら進める必要があるため、相続人全員と連絡を取れるようにしておきましょう。
兄弟等で土地が共有になるような生前贈与はしない
「共有分割」であれば特に土地を現金化する必要もないため、遺産分割協議を新たに行って分配する必要もありません。
しかし複数の相続人が所有する以上、いずれ売却や現金化を行う際に方向性の違いでトラブルになる可能性が大きいです。
相続人全員の同意がなければ共有分割の土地はいじれないため、基本的にはあまりオススメできない方法と言われています。
遺留分に配慮して生前贈与をする
こうした財産相続においては被相続人の意思が最も尊重されます。しかしその全てが意思通りになるとは限りません。
兄弟姉妹を除く法定相続人には「遺留分」というものがあります。これは「最低限保証されている財産の分配割合」のこと。
土地の相続や生前贈与においてもこれは同様です。仮に「被相続人が持つ全ての土地を、次男◎◎に生前贈与する」となると、他の相続人は当然納得できないでしょう。
そういった事態を回避するために、法定相続人には最低限の分配割合が保証されているのです。
親が認知症になる前に相続の話し合いを行う
親の判断能力が無くなってから相続に関しての話し合いを始めるのは得策ではありません。
相続に関しては被相続人の意思が大切です。しかし病気等で「意思が本当に正しいものなのか？」ということが判断できない場合は、適切に分配するのがかなり難しくなります。
そのような事態を避けるためにも、お互いにしっかり判断力がある状態の時に相続について話し合っておきましょう。
不要な土地を相続したら相続放棄を検討
活用価値のある土地なら是非相続したいですが、中には「山奥にあるので売るにも売れない」というような土地も存在します。
国に引き取ってもらうのが一番ですが、価値が低いとそれも難しいです。
そのため、まずは近隣の不動産業などで買い取ってくれる方がいないかを探してみましょう。
もし見つからなければ「相続放棄」を検討します。仮に放棄しても管理責任は相続人にあるため、場合によっては「相続財産管理人」を選ぶ必要が出てくるかもしれません。
この管理人の選定にも費用はかかるので、毎年の固定資産税が高くない土地なら現状維持の状態にしておくというのも良いでしょう。
登記されていなかった場合
もし登記されていない財産を相続した場合は、遺産分割協議を経て「所有権保存登記」を行います。
この登記は現状で未登記の土地や不動産に適用されるものであり、これをすることで「現在は誰に所有権があるのか？」が明確になるのです。
土地が担保に入っていた場合
担保に入っているというのは「抵当権が付いている」ということです。
この場合は財産に借金が含まれている可能性が非常に高く、相続した人物にこの借金も引き継がれることになります。
この抵当権を無くすためには、借金を返済し抵当権抹消手続きをしなければいけません。
土地相続についてのまとめ
以上が土地相続に関する基本的な知識についてです。それでは最後に改めて、今回の内容をまとめて確認しておきましょう。
・土地相続を行う際にまず財産を確定させるまでの一連の流れは以下の通りです。
「相続人の確定→遺言の確認→相続遺産の確認→相続放棄・限定承認の申し立て→故人の準確定申告」
・確定させた相続人の中で財産を実際に分割する時は、基本的に被相続人の遺言があればその内容に従う。
しかし「遺言書が無い」「遺言書には記載されていなかった財産が発覚した」などの場合は、相続人同士で財産の分配割合などを決める。
これを「遺産分割協議」と言う。
・遺言書の内容、あるいは遺産分割協議によって分配割合などが決まったら、必要に応じて相続財産の名義変更を行う。
・相続登記まで行ったら相続税も納付する。「申告期限を過ぎた」「期限内に申告はしたが納税期限を過ぎた」「申告額を少なくした」などの行為をした場合は、加算税や延滞税などがかかるので要注意。
・土地の分割方法には「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4種類がある。
・土地の相続にかかる相続税は以下の手順で計算する。
①相続税の総額を計算する
まずは相続人それぞれについて、以下の計算式で「仮の税額」を算出する。
課税遺産総額×法定相続分×税率-基礎控除額
この仮の税額を相続人全員分で合算することで「相続税の総額」で分かる。
②実際の税額を計算する
上記で求めた「相続税の総額」を基に、以下の計算式で「実際の税額」を計算する。
相続税の総額×（相続人それぞれの課税価格÷課税価格の合計額）
・土地の評価方法には「実勢価格」「地価公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」の4つの基準がある。
一般的には路線価を用いた「路線価方式」で計算されることが多い。
・土地の相続時にかかる相続税を節約するために「小規模宅地等の特例」というものが活用できる。
これは「相続する土地の評価額を下げて相続税を節約する」という方法である。
・土地の相続の際には、相続税以外にも様々な費用がかかる。
具体的には「登録免許税」「相続登記に必要な書類の発行費用」「毎年の固定資産税」「土地を売却した場合に発生する譲渡所得税」などがある。
・土地相続に関しては、以下のような点に注意する。
「相続税の額は税理士により大きく変わる」
「誰が相続人になるかを把握する」
「兄弟等で土地が共有になるような生前贈与はしない」
「遺留分に配慮して生前贈与をする」
「親が認知症になる前に相続の話し合いを行う」
「不要な土地を相続したら相続放棄を検討」
「登記されていない土地への対応」
「土地が担保に入っていた場合の対応」
土地は金銭的価値も大きく簡単に動かすこともできないため、相続の際には慎重に判断しなければいけません。
また名義変更等の手間を考えると一度相続し終わった土地をいじるのはなかなか難しいため、上記のような内容を意識しつつ相続人全員が納得できるような形で相続を進めていきましょう。
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【監修】高橋圭(司法書士・宅地建物取引士)
- 略歴
- 高橋圭 (たかはし けい)
- 青山学院大学法学部卒業。
- 2007年司法書士試験に合格後、都内司法書士法人にてパートナー司法書士としての勤務を経て2016年ライズアクロス司法書士事務所を創業。
- 司法書士法人中央ライズアクロスグループCEO代表社員
プロフィール
