不動産名義変更を完全解説！流れ・費用・必要書類・期間を紹介！
2021/7/1 情報更新
不動産の引き継ぎは、相続だけでなく財産分与や生前贈与など様々なケースで起こる可能性があります。
もしそのような状況になった場合は、きちんと名義変更もしておかなければなりません。
それでは具体的にどのような手続きを踏めば良いのでしょうか？ケース別の手順や名義変更をしなかった際のデメリットなども含めて解説します。
不動産の名義変更とは？
「建物」「土地」「家屋」などの不動産関係は、「誰が所有者なのか？」ということが法務局の登記簿によって記録されています。
そのため、相続や売買などによって不動産関係の所有者が別の人物になった場合は「名義変更」をしなければなりません。
名義変更が必要な理由
この名義変更には特に申請期限もなく、変更しなかったことによる罰則も無いです。
しかし名義人を変更しない限り、法的に「現在の不動産の所有者である」と認めてもらうことができません。
所有権を主張できないと、引き継いだ不動産を売却したり自分の思うようにいじる場合などに支障が出ます。
そのため、基本的には名義変更をしておくべきでしょう。
不動産については下記記事もご参考ください。
・不動産相続を完全解説！手続き・費用・相続税・節税方法を紹介！
代理人が名義変更を行う場合
不動産の名義変更を行う場合は、基本的に名義を持っている登記権利者と登記義務者が協力して手続きをします。その為、登記権利者の協力が得られない場合は、登記変更自体を行うことができません。その為、代理人が名義変更を行う場合は、委任状が必ず必要となります。
名義変更が必要なケース
それでは、不動産相続において名義変更が必要なケースとは具体的にどのような場合なのでしょうか？
売買
「従来の土地所有者が別の人物に売却した」というケースです。
この場合は、売主から買主への名義変更を行いましょう。この名義変更は、基本的に売主と買主が共同で法務局への申請を行います。
ただ、実際はどちらかがメインとなって進めることが多いそうです。
また、売主と買主だけで申請が難しい場合は不動産会社に仲介を依頼することもできます。
そうすると必要な司法書士などを紹介してくれるのでスムーズに手続きすることが可能です。
名義変更については下記記事もご参考ください。
・家の名義変更を完全解説！流れ・費用・必要書類・期間を紹介！
・家の名義変更を親から子にする際の節税方法を完全解説！贈与税を非課税にするには？
相続
「従来の土地所有者が亡くなったため、相続人に不動産を引き継いだ」というケースです。この場合は相続人自身が名義変更申請を行います。
相続の場合は「遺産分割協議」「遺言書の確認」「必要書類の準備」など、作業がやや複雑になりがちです。
そのため司法書士などの専門家に申請作業を委託することもあります。
相続についてのご相談は『やさしい相続』でも無料で承っていますので、お気軽にご連絡下さい。24時間365日無料で専門オペレーターが対応致します。
贈与
「生前贈与によって土地を引き継いだことで所有者が変わった」というケースです。
相続とは異なり贈与では従来の所有者が存命のため、「従来の所有者」と「新しい所有者」が共同で名義変更申請を行います。
ただし、贈与によって引き継いだ不動産には贈与税がかかるので要注意です。
贈与については下記記事もご参考ください。
・遺贈とは？相続と贈与との違い・注意点を完全解説！
財産分与
「離婚などで不動産の分割が発生したことにより名義人が変わった」というケースです。
「共有不動産を夫名義にする」「夫名義から妻名義への変更」など様々な場合が予想されますが、基本的にはこれも共同で申請を行う必要があります。
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不動産の名義変更をするメリット
続いて、不動産の名義変更をすることのメリットをご紹介します。
所有者を明確にすることができる
最大のメリットは、名義変更することで不動産の所有者を明確にできることです。
相続での名義変更であれば後のトラブル回避にも繋がる
特に相続での名義変更を行う場合、名義変更を行わないことで故人がいつまでも名義人として残ることになり、後々の相続でのトラブルの元になりかねません。
売主が支払う税金を軽減できる
不動産を所有することで固定資産税を支払う義務が発生します。その為、既に不動産を手放しているにも関わらず名義変更を行っていないと、固定資産税を支払わなければいけない可能性があります。何故なら、固定資産税の支払いは原則、登記簿の所有者が支払う必要があるからです。
名義変更を行うことで、固定資産税の負担を軽減することができます。
不動産の名義変更をしないことのデメリット
不動産の名義変更には、特に申請期限がありません。
罰則もないため「そのままでも良いのではないか」と思う方もいるのではないでしょうか？しかし実際にはいくつかのデメリットが存在します。
デメリット①売却や賃貸ができない
まず、現在の所有者でない人物が名義人となっていると、そもそも所有権を主張することができず売却や賃貸なども行えません。
なぜなら、法的には「所有権がある＝名義人本人である」という認識になっているためです。
デメリット②借金の差し押さえ対象になる場合がある
また、法律的に「新しい所有者のもの」として認められていないことで、借金の差し押さえ対象になったり、場合によっては他の相続人の手によって勝手に処分される恐れさえあります。
さらに名義変更申請を引き延ばすほど登記費用も上がっていくので、よほどの事情が無い限りは速やかに名義変更をしておきましょう。
相続については下記記事もご参考ください。
・代襲相続を完全解説！範囲・割合・相続放棄のルールを紹介！
・相続税から控除できる葬儀費用とは？控除の可否を完全解説！
・相続とは？意味と基礎知識を完全解説！
不動産の名義変更の流れ
それでは不動産の名義変更に必要な具体的な流れを確認していきましょう。
全体の計画
まずは実際の申請を行う前に「名義変更に必要な要素は全て揃っているのか？」ということを確認しておきましょう。
項目の確認
具体的には以下のような項目が満たされているかどうかを確かめます。
・必要書類は準備できているか？
・関係者の協力は得られる状態か？
・税金対策は行われているか？
・費用の準備はできているか？
・権利証は確認できているか？
いざ申請が始まってから足りないものが発覚するとそこで作業が止まってしまうので、あらかじめ必要な要素はしっかり確認しておきましょう。
もし名義人変更を専門家に依頼する場合であっても、一連の流れを掴んでおくことで突然の資料提出にも対応できますし、進捗の確認にも役立ちます。
必要書類の準備
必要事項を確認したら申請作業に入ります。まずは必要書類を準備しましょう。
名義変更の種類で書類が異なる
この書類は「名義変更の種類」によって多少異なるので注意が必要です。
例えば「相続の場合は遺産分割協議書」「贈与の場合は贈与契約書」「売買の場合は売買契約書」となります。詳しくは後述します。
これ以外の書類に関しては「権利証」「住民票」「印鑑証明書」「戸籍謄本」「固定資産評価証明書」などが共通して必要になることが多いです。
この辺りの漏れがあると申請が滞るので、専門家の指示に従うなどして適切に準備しておきましょう。
法務局への登記申請
書類を準備したら法務局で登記申請を行います。上記で用意した書類は主にここで使用することが多いです。
法務局の公式サイトにはケース別で登記申請に関する説明が記載されているため、その手順に従い手続きできれば問題ありません。
また現在では窓口申請だけでなくオンラインの登記申請（登記ねっと）も受け付けています。自分のスケジュールを考慮しながら、最適な方法で申請を行いましょう。
不動産の名義変更を行うには？
では名義変更の方法として、具体的にはどのようなものがあるのでしょうか？
・自分で名義変更する
知識がある方なら、自分で名義変更を行うのも良いでしょう。そちらの方が専門家に支払う費用を削減することができます。
しかし知識があまり無い状態であれば、一から検索しながら進めることになるのでかなりの時間がかかってしまうでしょう。
特に、戸籍謄本の中身を判別したり遠方から必要書類を取り寄せるのはかなりの労力が必要です。
しかも法務局の営業時間が「平日の午前8時30分〜5時15分」であるため、窓口申請を希望している方にとってはかなり訪問しにくい時間帯であると言えます。
もし書類に不備があれば、何度も足を運ばなければなりません。
そうした不便さを全て乗り切ることができるなら自分のペースで手続きを進めていきましょう。
・司法書士に依頼する
司法書士などの専門家に依頼をすれば確実に申請をしてくれます。もちろん費用はかかりますが、自分の時間を使わなくて済むので金銭に余裕がある方は専門家への依頼を検討すると良いでしょう。
●司法書士に依頼した方が良いケース
上記の通り、自分で名義変更を行うことも可能ですが、手続きが複雑になることが予想される場合は、司法書士に依頼することをお勧めします。
具体的には、下記のようなケースの場合です。
・名義変更を行う不動産が大量。もしくは遠方にある
・手続きを行う時間的余裕がない
・相続人の数が多い
・不動産が複雑
相続についてのご相談は『やさしい相続』でも無料で承っていますので、お気軽にご連絡下さい。24時間365日無料で専門オペレーターが対応致します。
不動産の名義変更にかかる時間
不動産の名義変更に必要な時間の目安は「1〜2週間前後」と言われています。
名義変更に関しては「法務局で申請を行ったら終わり」というものではありません。提出書類に不備に無いかのチェックなどを行うため、その場で済ませるということが基本的にできないのです。
特に法務局の業務が溜まっていたり他の人が先に申請を出している場合は、さらに時間がかかることが予想されます。
法務局のサイトには審査の完了予定日が掲載されているため、それを確認しながらスケジュールを立てていきましょう。
不動産の名義変更にかかる費用
不動産の名義変更には、こうした手続きの手間だけでなく必要に応じて費用もかかります。では具体的にどのような内容なのでしょうか？
登録免許税
これは不動産の名義変更を行う際にかかる税金です。名義変更の内容によって税率が異なります。具体的には以下の通りです。
・相続による名義変更の場合→不動産評価額の0.4%
・贈与による名義変更の場合→不動産評価額の2%
・財産分与による名義変更の場合→不動産評価額の2%
登録免許税は、収入印紙を申請書に貼り付けて提出することで納付できます。
必要書類の取得費用
先述した必要書類を準備する場合にも費用がかかります。価格は大体、1つの書類につき「300〜700円前後」くらいになることが多いです。
司法書士への報酬
先述の通り、自分で名義変更手続きを行うのはかなり手間がかかります。そのため司法書士に申請を代行してもらうのも良いでしょう。
その場合の費用は「5〜10万円前後」になることが多いです。
事務所によっては一括パックなどもあるので、自分の予算に合ったところに相談をしてみましょう。
不動産の名義変更の際に発生する主な税金
先述の「登録免許税」以外にも、ケースごとに異なる税金がかかるので注意しましょう。
相続税
相続による名義変更を行う場合は「相続税」が必要です。
この相続税には基礎控除があるため、不動産価格が「3,000万円＋（600万円×相続人の数）」の金額内に納まる場合は相続税を納付する必要がありません。
譲渡所得税
売買による名義変更を行う場合は「譲渡所得税」が必要です。
これは不動産を売却した翌年度に納付する税金であり、「土地の売却料金-（土地の取得費用＋土地の譲渡費用）」という式で算出します。
贈与税と不動産取得
贈与による名義変更を行う場合は「贈与税」「不動産取得税」が必要です。
ただし贈与税にも基礎控除があるため、「贈与額が年間で110万円を超えない場合」は納付する必要がありません。
贈与については下記記事もご参考ください。
・家の名義変更を親から子にする際の節税方法を完全解説！贈与税を非課税にするには？
・遺贈とは？相続と贈与との違い・注意点を完全解説！
不動産の名義変更に必要な書類
先述の通り、不動産の名義変更に必要な書類は種類によって多少異なります。
また、いずれの書類も司法書士などの専門家に依頼して揃えることが可能ですが、「本人確認書類」「印鑑証明書」「登記済権利証」に関しては当人が準備しなければなりません。
遺産相続の場合
遺産相続の場合は以下のような書類が必要です。
・相続人全員分の戸籍謄本
・新たな名義人となる相続人の住民票
・被相続人の「戸籍謄本」「除籍謄本」「改正原戸籍」
・被相続人の「住民票除票」あるいは「戸籍の附票」。ただし、本籍地と登記簿上の住所が記されているもの
・固定資産評価証明書
・相続関係説明図
遺産相続については下記記事もご参考ください。
・遺産相続を完全解説！手続き・流れ・注意点を紹介！
・遺産相続手続きを完全解説！流れ・必要書類・費用・期限を紹介！
・遺産相続を孫にする方法を完全解説！3つの方法と税金と割合を紹介！
離婚による財産分与の場合
離婚による財産分与の場合は以下のような書類が必要です。
・双方の本人確認書類
・新たな名義人となる人物の住民票
・対象不動産の「登記識別情報通知（登記済権利証）」
・旧名義人の印鑑証明書（3ヶ月以内に発行したもの）
・固定資産評価証明書
・戸籍謄本（離婚したということを証明するために必要）
・財産分与契約書や離婚協議書など、財産分与の事実を証明できる書類
生前贈与の場合
生前贈与の場合は以下のような書類が必要です。
・双方の本人確認書類
・贈与を受ける人物（受遺者）の住民票
・贈与を行う人物（贈与者）の印鑑証明書（3ヶ月以内に発行したもの）
・対象不動産の「登記識別情報通知（登記済権利証）」
・固定資産評価証明書
・贈与証書や贈与契約書など、贈与の事実を証明できる書類
不動産取引（売買）の場合
売買などの不動産取引の場合は以下のような書類が必要です。
・双方の本人確認書類
・買主の住民票
・売主の印鑑証明書（3ヶ月以内に発行したもの）
・対象不動産の「登記識別情報通知（登記済権利証）」
・固定資産評価証明書
・売買契約書など、売買の事実を証明できる書類
相続登記については下記記事もご参考ください。
・相続登記費用を完全解説！自分で手続きする費用・専門家の費用相場を紹介
・相続登記を完全解説！意味・流れ・費用を紹介！
不動産の名義変更期限
不動産の名義変更に関して期限はありません。
特に罰則も無いため、面倒な手続きをするくらいならそのままにしておきたいという方もいるのではないでしょうか？
ただし罰則や期限が無いとはいえ、先述の通り「名義変更をしないことによるデメリット」があるのも事実です。
名義変更をしておかないと法的に不動産の持ち主として認めれもらえないため、何らかの不備が発生するのは当然といえます。
それではそのデメリットを、種類別にさらに詳しくご紹介しましょう。
相続の場合
相続人が複数いる場合、その相続人同士でトラブルになる可能性があります。
場合によっては他の相続人によって勝手に不動産を処分されるという危険性もあるため、できる限り早めに名義変更をしておいた方が良いでしょう。
相続のトラブルについては下記記事もご参考ください。
・遺産相続の兄弟の割合・トラブル・手続きを完全解説！
・借地権を相続した際に対応方法を完全解説！評価割合とトラブルを紹介！
離婚の場合
離婚による財産分与の場合は、名義変更をしておかないと法的には「別れた相手の所有物」としてみなされてしまいます。
離婚手続きが全て決着した後にしばらくして名義変更を行おうとすると、なかなか連絡を取りにくくなる方も多いでしょう。
そのため、財産分与を行なったらできるだけ速やかに名義変更を行うことがオススメです。
贈与の場合
生前贈与した不動産を名義変更しておかないと、贈与を行なった人物（あるいは贈与を受けた人物）が亡くなった時に、新たな相続人を決めにくくなります。
贈与を行なった人物が存命中であればまだ猶予はありますが、どちらかが亡くなってしまうと「本当の名義人は誰なのか？」ということを証明するのが難しくなるので気を付けましょう。
贈与については下記記事もご参考ください。
・家の名義変更を親から子にする際の節税方法を完全解説！贈与税を非課税にするには？
・遺贈とは？相続と贈与との違い・注意点を完全解説！
売買の場合
不動産の買主は、売主に対して「不動産の引き渡しを要求する権利」「名義変更を要求する権利」を主張できます。
なぜなら、買主が不動産の購入後に所有権を主張するためには名義変更をしなければならないためです。
そのため本来であれば、売買契約がまとまった時点で名義変更をする必要があります。
しかしそもそも売主が名義変更をしていない場合は、法的に所有権を認められていないので売却できない可能性が非常に高いです。
もし興味を持つ買主がいても、名義変更されていないことに対して不安を抱える可能性も十分あります。
いざ売却したいとなった時にこの部分で作業が止まらないように、名義変更はしっかり行なっておきましょう。
亡くなった後の手続きについては下記記事もご参考ください。
・葬儀後の手続きに必要なのは？相続から保険、年金関係まで、必要な手続きを徹底解説！
・相続手続きを完全解説！手順・期限・必要書類を紹介！
・親が亡くなったら何から始めれば良い？必要な手続きについて解説
不動産の名義変更についてのまとめ
以上が不動産の名義変更に関する知識の解説です。それでは最後に改めて今回の内容をまとめて確認しておきましょう。
・「建物」「土地」「家屋」などの不動産関係は、「誰が所有者なのか？」ということが法務局の登記簿によって記録されている。
そのため、相続や売買などによって不動産関係の所有者が別の人物になった場合は「名義変更」をしなければならない。
・名義変更には特に申請期限もなく、変更しなかったことによる罰則も無い。
しかし名義人を変更しない限り、法的に「現在の不動産の所有者である」と認めてもらうことができない。
法的に「新しい所有者のもの」として認められていないことで、借金の差し押さえ対象になったり、場合によっては他の相続人の手によって勝手に処分される恐れさえある。
・不動産相続において名義変更が必要なケースは具体的に以下のような場合である。
「従来の土地所有者が別の人物に売却したという売買におけるケース。この場合は、売主から買主への名義変更を行う」
「従来の土地所有者が亡くなったため、相続人に不動産を引き継いだという相続におけるケース。この場合は相続人自身が名義変更申請を行う」
「生前贈与によって土地を引き継いだことで所有者が変わったという贈与におけるケース。従来の所有者と新しい所有者が共同で名義変更申請を行う」
「離婚などで不動産の分割が発生したことにより名義人が変わったという財産分与におけるケース。これも共同で申請を行う」
・不動産の名義変更に必要な具体的な流れは以下の通りである。
「実際の申請を行う前に、名義変更に必要な要素が揃っているかの確認をしておく。もし名義人変更を専門家に依頼する場合であっても、一連の流れを掴んでおくことで突然の資料提出などにも対応できる」
「必要事項を確認したら書類を準備する。この書類は名義変更の種類によって多少異なるので注意が必要」
「書類を準備したら法務局で登記申請を行う。窓口申請だけでなくオンラインの登記申請も受け付けている」
・不動産の名義変更には「自分で名義変更する」「司法書士に依頼する」の2通りがある。お金に余裕がある場合は、司法書士などの専門家に依頼をすると手間がかからない。
・不動産の名義変更に必要な時間の目安は「1〜2週間前後」と言われている。
ただし、提出書類に不備等があったり法務局の業務が溜まっていたりすると、さらに時間がかかることもある。
・不動産の名義変更に必要な費用は以下の通りである。
「不動産の名義変更を行う際にかかる登録免許税。登録免許税は、収入印紙を申請書に貼り付けて提出することで納付できる」
「必要書類の取得費用。価格は大体、1つの書類につき300〜700円前後くらいである」
「司法書士への報酬。5〜10万円前後になることが多い」
・不動産の名義変更の際に発生する主な税金は以下の通りである。
「相続による名義変更を行う場合は相続税が必要。不動産価格が3,000万円＋(600万円×相続人の数)、の金額内に納まる場合は、基礎控除により相続税を納付する必要が無い」
「売買による名義変更を行う場合は譲渡所得税が必要。これは不動産を売却した翌年度に納付する税金である。
土地の売却料金-（土地の取得費用＋土地の譲渡費用）、という式で算出する」
「贈与による名義変更を行う場合は贈与税と不動産取得税が必要。贈与税にも基礎控除があるため、贈与額が年間で110万円を超えない場合は納付する必要が無い」
・不動産の名義変更に必要な書類は、引き継ぎの種類によって多少異なる。
どの場合でも司法書士などの専門家に依頼して揃えることは可能だが、「本人確認書類」「印鑑証明書」「登記済権利証」に関しては当人が準備しなければならない。
・名義変更をしないことによるデメリットを種類別に詳しく説明すると以下の通りである。
「相続の場合→相続人が複数いる場合、その相続人同士でトラブルになる可能性がある。場合によっては他の相続人によって勝手に不動産を処分されるという危険性もある」
「離婚の場合→名義変更をしておかないと、不動産が別れた相手の所有物としてみなされてしまう」
「贈与の場合→生前贈与した不動産を名義変更しておかないと、贈与を行なった人物や贈与を受けた人物が亡くなった時に、新たな相続人を決めにくくなる」
「売買の場合→そもそも売主が名義変更をしていない場合は、法的に所有権を認められていないので売却できない可能性が非常に高い。もし興味を持つ買主がいても、名義変更されていないことに対して不安を抱える可能性も十分ある」
不動産の名義変更は新たな所有者を確定させるための非常に大切な手続きです。
申請しなくても罰則はありませんが、そのまま放置しておくと将来的に損をする可能性があるでしょう。
いざという時にトラブルとならないように、こうした事務手続きはきちんと済ませておきましょう。
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【監修】高橋圭(司法書士・宅地建物取引士)
- 略歴
- 高橋圭 (たかはし けい)
- 青山学院大学法学部卒業。
- 2007年司法書士試験に合格後、都内司法書士法人にてパートナー司法書士としての勤務を経て2016年ライズアクロス司法書士事務所を創業。
- 司法書士法人中央ライズアクロスグループCEO代表社員
プロフィール
